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叶檀:决定中国房价是否崩盘的两大因素  

2014-06-19 12:53:13|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产进入白银时代

 

2014/6/18 中国网

 

房地产市场不会崩盘,黄金时代已经过去,进入白银时代。

 

黄金时代伴随着广义货币发行量的大幅上升,十年内货币发行量扩大5倍,房地产均价大致上涨5倍。未来房地产市场进入白银时代,货币大规模发行的可能性不大,但货币购买力隐性缩水,依然支撑着房地产的底盘,随着预期的模糊,以及房产信息联网等利空消息的出台,房地产市场出现区域性与结构性分化。

 

区域性分化已经十分明显,不同城市的房地产预期有天壤之别,鄂尔多斯、温州等地承受房价下降的痛苦,郑东新区、保定等城市开发商则数钱到手软。

 

资源集聚城市房地产受刚性支撑,因此一线城市与区域性核心城市,仍然是房地产安全垫最厚的地方。另一些城市则受益于高铁时代,导致城市地位急剧提升,如郑州与武汉,因地利之便高铁时代的地理中心,航空时的枢纽,成为国内重要经济引擎。大城市周边的一些小城镇则受益于城市群概念,与大城市轨交半小时,迅速融入大城市经济圈,房价大幅提升。保定3月、5月房价环比涨速位居全国第一,就是拜京津冀一体化、北京资源外溢所赐。根据保定市住建局的数据,去年,当地共办理商品房预售合同登记备案14786套,今年31日至24日就办理了3474套,不到一个月的备案数量相当于去年的近四分之一。另一个小镇昆山,无论是产业还是文化,已经与上海越来越紧密。

 

从英国的工业化进程看,除了伦敦以外,以贸易带动的沿海城市与重要工业城市,是发展的核心城市,而巴黎与东京则是法国、日本高铁行业的受惠城市。中国同样如此,没有具有全国影响力的支柱产业,没有便捷的轨道交通的小城市,不可能成为城镇化过程中的受惠城市。

 

人口与资金逃离的城市,单纯靠能源或者中低端制造业,实体经济发展不济,如果此前房地产发展过于激进、民间金融杠杆过长,房地产市场不是已经崩溃,就是处于崩溃的边缘。

 

以鄂尔多斯为例。《中国经济周刊》20129月报道,据鄂尔多斯市政府提供的数据,2011年前11个月,鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅,加上前两年的续建项目,共有2225.3万平方米。鄂尔多斯房价从高位迅速回落到3000元上下,此前鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2/平,鄂尔多斯成交量大幅下挫七成。鄂尔多斯房价,只有跌到民间的真金白银浮出水面,投资者破产的破产,清算的清算,而当地人拥有无贷款房屋、价格低到再也不愿意出手售房时,才算进入真正的底部。

 

中国各个城市情况大不相同,没有适用于全国的统一的铁律。温州、鄂尔多斯、常州等地房价下降,不会引发交易量上升,但资源、人才、权力集中的大城市刚好相反,房地产价格下跌将引发交易量大幅反弹。让北京、上海市中心的房价下跌三分之一,再放开户籍与入学限制,当地的房地产成交量一定会像火箭般窜升。

 

房地产结构性分化暗流涌动,一些开发商早已开始转型,而另一些开发商在住宅与商业物业中苦苦挣扎,最后不得不出售公司资产保卫家庭财富。

 

单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势,住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板。高净值的富裕投资者减少对房地产的投资,大批进城的新居民,需要一个长期的财富积累过程,才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击,写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市,简直是在往脖子上套绞索。

 

房地产的新引擎就是将房地产与稀缺资源结合,以房地产之壳装载其他稀缺资源。华夏幸福以房地产装完整的产业链,而万达正在进行基因改良,越来越多地注重与旅游与文化,注重城市中居民的完美休闲与体验。

 

所谓旅游地产,就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口,这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验,是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫,是仰头即风景。无论是现在还是今年几十年,中国最稀缺的是教育、养老等服务业,房地产与这些稀缺服务业的结合,绽放出奇葩。房屋成交低迷时,城市学区房与高档养老院逆势坚挺。房地产开发商转型,他们不仅要建房、建城,甚至提供完备的服务职能,设置学校、医院、环境等,转型为特色服务商,跨过这一步,房地产开发商将能立于不败之地。

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