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新华社:不能妖魔化房地产 要汲取美日教训  

2014-05-23 17:36:03|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年05月23日 07:21
来源:新华网 作者:李洁


从美国到日本,从香港到阿联酋迪拜,房地产泡沫破灭给经济带来的伤痛至今仍未完全消除。溯本求源,偏离了经济规律的房地产业逃脱不了泡沫破灭的宿命。对中国而言,既不能“妖魔化”房地产业,也要汲取他国教训以防误入歧途。尊重经济规律,对症下药,房地产市场才能健康发展。

美国:过度金融化成祸端

2001年前后,美国经济遭遇网络泡沫破裂,美国联邦储备委员会采取持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日,美联储13次降息,使联邦基金利率——即银行间隔夜拆借利率——降至1%,为40年来最低点,且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大,低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高,从而使美国住房交易量和房价出现空前上升,泡沫快速积累。

美联储从2004年6月30日到2006年6月30日的两年内连续17次加息,利率水平总计上升4.25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因,并随之出现房地产销售量骤然下降和房价大幅下跌,并由此引发金融危机。

点评:从高杠杆到与金融衍生品结合,属于实体经济的房地产业在美国高度金融化。历经数年,遭受重创的美国房地产业才渐渐复苏。回归住房市场的基本属性是一大启示。

日本:放任投机埋隐患

上世纪80年代[最新消息 价格 户型 点评]后期,为刺激经济日本央行[微博]采取非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产及股票市场。从1986年初到1987年2月,贴现利率从5%降至2.5%,一直维持到1989年5月31日,这在很大程度上导致这一阶段房价快速上涨和泡沫快速积累。

此外,由于日元升值,大量国际资本进入日本房地产业,更加刺激了房价上涨。从1986年到1989年,日本房价整整涨了两倍。

1989年5月底,日本央行选择提高官方贴现率,并在之后一年多的时间里将贴现率从2.5%迅速提高至6%,结果刺破泡沫,导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济陷入“失落的二十年”,至今仍未彻底走出阴影。

点评:对房地产投机行为不能放任,也要避免操之过急挤泡沫。日本因为实施房地产融资总量限制、快速上调利率等操之过急的紧缩措施,导致长期经济疲软。

中国香港:供需失衡鼓泡沫

从1985年开始,港英政府出台“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定,这是1985-1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。1984年至1997年,香港房价年均增长超过20%。1997年,香港楼价触及历史新高,即使头顶逾10%的贷款利率,港人也平均拿出74%的月收入贷款买房。

1997年10月,亚洲金融危机爆发,直接导致香港房地产泡沫破灭。从1997年到2003年,房价累计跌幅76%。据专家计算,从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元(7.7532, 0.0000, 0.00%),比同期香港的生产总值还多。香港平均每位业主损失267万港元。

香港房价2011年和2012年再次呈现快速上涨趋势,也与供给不足有关。2008-2009年,香港新增住宅用地只有0.019公顷,导致2010年香港仅有约19800个住宅单位建成,不到2000年的四分之一。

点评:供应不足也是导致香港房价上涨的因素之一。此外还需防范外部冲击,而稳固的基本面是最坚固的防波堤。

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