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浙江楼市为何领跌全国  

2014-05-22 12:04:54|  分类: 财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年05月22日 02:05

来源:第一财经日报

浙江楼市为何领跌全国 - lyh9868 - 雪线上的过客



国家统计局5月18日发布的“4月份全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示,4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个,浙江省纳入统计的杭州、宁波、温州、金华四个城市全线下跌。其中,杭州的环比跌幅位列全国之首,温州更是已连跌32个月,再一次成为70个城市中唯一同比下降城市。昔日一度领涨全国的浙江楼市,如今何以掉头扛起领跌大旗?

进入2014年,虽然全国楼市普遍降温,环比停涨城市数逐月增多,但仍有不少城市房价依然坚挺。一线城市中京、沪环比涨幅均超0.2%,同比上涨11%以上;二线城市中的厦门南京更是以0.4%的涨幅领跑全国。相比之下,浙江楼市却深陷普跌格局中,除了经济大环境影响及房地产市场存量过大、信心不足等因素外,同时也暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

浙江楼市曾是全国房地产业中的璀璨之星,省会城市杭州房价长期稳居二线城市之首,甚至一度赶超一线城市。宁波、温州、金华等地房价也长期“领涨”全国同类城市。即使目前难止跌势,这些城市的房价依然在同级别城市中处于遥遥领先地位。

中国指数研究院发布的4月百城房价指数显示,在新建住宅样本每平方米均价上,杭州以18046元逼近一线城市广州18510元的水平,远远超过同类二线城市。而三线城市金华9256元的数据虽然在浙江省内属中下水平,但依然高于济南、武汉、成都等二线省会城市。

正所谓“大潮退去后才知道谁在裸泳”,在全国楼市经历动荡、局部降温之时,“房价有没有虚高”“楼市有没有支撑”就变得一目了然。显然,浙江楼市从如此高位上跌下,充分说明其此前的楼市价格未能处于合理的体系之中。

浙江曾领风气之先、得改革之惠,在经济上积累领先全国的雄厚实力,房地产业也较早地发展起来。然而在房价不断攀升、楼市一片繁荣的同时,另一方面是浙江许多城市的产业结构及人口流入却未能同步发展,始终难以有效支撑畸高的房价。过去十多年以来,这种城市规模与高房价之间的错配问题,被狂飙的楼市盛景所掩盖。

以杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1.89万。而上海2013年常住人口2415万,仅外来常住人口就增加了29.77万,达990万人。这其中蕴含的潜在需求,显然不在一个量级上。此外,与杭州规模、实力相近的南京,2013年新增常住人口2万、总量达818万,其中外来人口约175万、减少2.5万,人口变化特征与杭州非常相似,但南京的新建住宅价格平均比杭州低三成。

从杭州人口流入减速中不难看出,就目前的城市规划、人口数量、产业布局等因素而言,杭州的城市规模难以在几年内跃升,潜在的刚性需求基本已得到释放,其余外来人口则受高房价阻碍难以被有效吸纳,因而现有需求很明显无法支撑当前房价体系,降价也就在所难免。

与杭州相似,浙江多地楼市也面临需求与价格错配的现实问题,尤其是在短期内城市规划、产业布局、人口规模不会发生实质性变化的形势下,缺乏需求支撑的房价显然没有理由大幅超越同类城市水平。即使考虑杭州作为旅游城市的增值效应,其价值也需要有效需求支撑,否则盲目炒楼、在虚假繁荣中击鼓传花,一旦无人接盘便会迅速被打回原形。因此,目前浙江楼市率先回调,恰恰是正常的、符合市场的趋势。

面对此番浙江楼市的普跌趋势,如果政府“救市”、托底,只会将房地产业的城市定位、真实需求与房价之间的错配问题向后推移,也可能导致此间的裂痕持续累积、扩大。因为浙江楼市已经到了价格体系调整的临界点,唯有解决了房价与城市地位的错配问题,浙江楼市才可能在新价格体系中健康发展。(新华社)

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