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雪线上的过客

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日志

 
 
 
 

媒体:中央地方密谋救楼市 投机客十万亿资金准备进场  

2014-04-21 10:25:44|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014-04-20 17:56:33.0
政府调研 炒房暗潮备战

  地产商促销变现 投机客政府放松调控

  龙飞

  进入4月,楼市依然迷雾重重。一方面总体成交量依旧没有起色,部分城市“打折、垫首付”现象涌现;另一方面,已公布销售数据的大开发商销售量依然坚挺,同时各地纷纷传言限购政策放松。

  而受限购影响的投资资金正蠢蠢欲动,大有抢跑限购开闸之势。

  全国成交依然低迷

  4月16日,国家统计局公布的数据显示,一季度商品房销售面积2.01亿平方米,销售额1.33亿元,同比稍微下降3.8%和5.2%。其中住宅销售面积、销售金额分别下降5.7%和7.7%。这是今年连续3个月双双出现负增长。与此同时,商品房待售面积达5.2亿平方米,同比又增加了3000万平方米。而且今年前3个月呈现普跌现象,曾被认为成交坚挺的一线城市同样未能幸免。

  广发证券(10.52, 0.06, 0.57%)监控全国44个城市的成交量显示,3月份一线城市成交规模同比下降38.7%,二线城市同比下滑37.3%;三线城市反而相对较好,仅同比下降18.8%。

  此前市场一度判断今年一季度销售量下降,主要受春节假期因素,以及去年3月销售基数过大因素的影响。进入四五月后,情况应该会有所改善。

  但4月第一周受清明假期的影响,销售依然没有起色;而4月7日至4月13日继续冷清。中银国际证券的研究报告显示,4月第二个星期17个重点城市合计成交面积230.4万平方米,环比下降9.6%。

  成交清淡之际,各地开发商的促销手段开始升温。今年一季度广州全市一手住宅共网签16194套,同比大跌40%。随之而来是各种类型的促销手段,其中“零首付”“垫首付”等促销最为普遍,例如某大型房企旗下的三个楼盘高调宣布“首期分期付款”,最近更加上“免契税”等促销。

  截至4月中旬,广州已有超过20个楼盘推出了类似活动,部分项目购房者只需交5万元定金,首期一年内交齐即可,甚至可以宽限至2年。

  有开发商的销售总监向记者表示,这类措施比之直接打折、降价效果更为明显,而且对刚需购房客的帮助更大,因此越来越多的开发商加入这一元素。在其看来,现在的市场状况,“并非楼市掉头向下的信号,更像是下一波楼市上涨的筑基。”

  据统计,2014年3月,广州全市一手住宅网签6164套,环比上涨37.3%,同比下跌43.8%;但价格方面却显示,3月网签均价为1.55万元/平方米,环比上涨19%,同比上涨6%。

  保利地产[微博](7.72, -0.01, -0.13%)首席研究员吴定金表示,这恰好说明了市场对促销的反应敏感,楼价略微促销就有成交迅速跟上,表明楼市远未到“拐点”。一方面,多数房企资金链较为稳定,缺乏降价实际动力;另一方面地价上涨与开发成本加大的背景下,降价往往意味着利润减少,开发商还远未到“以价换量”的时候。

  广州开发商之所以还能处变不惊,与市场供求情况分不开。戴德梁行的统计数据显示,尽管一季度楼市成交量同比下跌,但广州楼市的供需比约为1∶1.5,也就是开发商每新推出2套房子,都有3套房子成交(消化存量房)。

  但一些供大于求的城市,降价走量就变得势在必行。4月初浙江华元房产集团就高调宣布,该公司在杭州三个楼盘共160套房源将全面降价清盘,其中美林公馆项目折扣低至6.8折。这家浙江本土企业对降价并不讳言,公开宣布旗下项目4月10日开始全面下调。

  有开发商向记者表示,杭州部分区域到了必须大声吆喝“降价”才能拉动销售的阶段。《中国经营报》记者此前曾报道,3月20日杭州萧山区域的开元名郡就突然降价10%~20%,但即便如此该项目170套特价单位,一个礼拜成交不到50%。

  无独有偶,金昌集团在萧山的项目目前售价为1.9万元/平方米,但其楼面地价已经达到1.5万元/平方米。

  而且一些开发商向记者表示,即便以如此价格入市,一些区域也存在卖不出去的问题。杭州临平新城前两年开盘价曾一度达到1.4万元/平方米,到了今年价格已经低于1万元/平方米,“购房者的信心都已经散失”,有当地开发商向记者表示。

  数据显示,今年一季度杭州主城区商品房成交套数为5276套,创下三年新低。而3月底杭州官网调整数据,将杭州可售住宅数量由11.3万套调整为7.47万套,到4月增至7.6万套。即使不考虑现在的销售速度,以杭州近5年年最大销售量计算,杭州楼市还需要花上13个月才能清空库存。

  政府救市压力大

  “那我干脆不卖了。”某杭州的开发商向记者表示,他们3月就已经可以取得预售许可。但鉴于市场环境,干脆按兵不动。“现在要卖,必须要与周边项目打价格战。”该人士表示,而有些竞争者是“借了高利率资金”运作的,他们必须迅速回笼资金。

  更重要的是,他们认为,按现在的市场情况发展,地方政府必须放松调控政策。“我们3月份与监管层开会时,领导就表示正在研究相关政策。”上述人士说。

  据了解,杭州房管部门早在3月中,以及4月初就分别与开发商举行了闭门会议。讨论的主题,除了楼市现状外就是放松调控的时机。两会期间,针对房地产行业中央提出了“双向调控”的思路,“分类调控、分城调控,不再一刀切”。而杭州市市长张鸿铭此前就表示,将根据国家政策,进一步释放自主型和改善型住房的刚性需求。因为这直接影响政府的土地出让收入。

  记者了解到,有意调整限购政策的并非仅仅杭州一地,包括江西、福建等区域都开始了密集调研。广发证券的分析师也认为政策面将随着基本面的变化而变化,如果市场销售依旧维持在低位运行,地方放松调控的压力将会越来越大。

  但直至目前,上海、北京等一线城市房管部门依然强调维持调控不变,而其他城市也没有出现正式放宽调控的消息。“实际上现在房地产调控的权力已经上移到中央。”华南一位住建部门的官员向记者表示,在中央没有授意的情况下,地方政府不敢擅自出台措施。

  在这一时间差下,会否有开发商率先顶不住,割肉降价?从目前情况而言,大型开发商似乎并没有陷入困境。

  中银国际关注的27家上市地产公司中,有21家公布今年3月的销售数据,显示3月销售额环比上升了35.77%,一季度累计销售额同比只下降了1.4%。业内人士表示2013年一季度是近年楼市销售最为畅旺的节点,开发商累计销售额同比只下降不到2%,这对他们没有任何压力。

  事实上如果翻开大型房企2013年年报,大部分开发商今年都已经调低销售增速,万科、碧桂园、龙湖等地产商都将增速确定在20%以内,大部分开发商均表示,去化率成为了开发商最为关注的销售数据。按世联地产[微博](17.19, 0.29, 1.72%)的研究统计,今年行业的整体供给面积会增加10%。但需求情况如何却有待市场检验,因此去化成为了大型开发商最关注的数据。

  “如果政府现在放开限购政策,肯定有一波快速上涨。”一位地产中介的区域负责人向记者表示,在限购政策出台前,有楼市投资者会直接放一笔钱在中介公司,只要有好房源,第一时间定。限购政策出台后,这类“炒房客”日益减少,“但最近半个月,我们公司类似的资金突然增多,全国差不多有万亿。”上述总部在广州的中介负责人表示。

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