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滨江集团危情:杭州第一豪宅均价下跌1.5万/平(图)  

2014-04-14 16:58:55|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2014年04月14日 11:31

来源:21世纪网 

滨江集团危情:杭州第一豪宅均价下跌1.5万/平(图) - lyh9868 - 雪线上的过客


(上表为华家池周边项目)

华家池其他两幅地块

当日成交的华家池其他两幅地块

号称杭州第一豪宅的武林壹号

图为号称杭州第一豪宅的武林壹号。(来源网络)

作为杭州本土企业,杭州市场贡献了滨江集团[2.06% 资金 研报](002244)八成以上的营收。2013年,在全国房企蜂拥入杭的大潮中,滨江集团也重金抢地,以67.64亿元拿地金额位列众房企之首。

现今,大手笔拿地的风险已初现端倪。根据滨江集团2013年财报,其存货价值为301亿元,是其营收103亿元的近3倍,去库存压力巨大。与此同时,滨江集团杭州地区房地产业务毛利率下跌近两成至18.59%。

而滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端,其中号称杭州第一豪宅的武林壹号2013年的销售均价更是一度超过7万元/平,在杭州楼市目前汹涌的降价潮中,这些项目也面临着压力。事实上,据21世纪网了解,今年一季度武林壹号的销售均价已不足6万元。

大手笔拿地

滨江集团成立于1996年,是杭州本土最大的房企之一,2013年营收为103亿元,同比增长61.9%,其中杭州地区营收81亿元,占比近80%。

2013年的杭州楼市还是一片繁荣景象,万达、恒大等20多家房企首次进入杭城,直接推高了当地的地价。

资料显示,2013年,杭州出让土地达225宗,折合面积12216.9亩,较2012年增长一倍多,创下杭州土地出让收入的新纪录。

作为本土企业代表的滨江集团也加大了拿地力度,据21世纪网统计,2013年,滨江集团三次出手,耗资67.64亿元拿地,这一数字位列赴杭拿地众房企之首。

2013 年6 月6 日,滨江集团以9.20亿元拍得萧山区钱江世纪城一面积为38744平方米地块。当月28日,滨江集团又以14.61亿元竞得萧山区闻堰镇一面积为87386平方米地块。

2013年9月5日,在杭城史上总价最高地块——华家池地块拍卖现场,滨江集团经过15轮竞价,击败万科、绿城、中海等对手以43.83亿元代价拍下其中一副地块,折合楼面价23190元/平米。

此外,去年6月14日,滨江集团还与浙江三花置业有限公司签订了股权收购协议书,以2.7亿元收购后者持有的杭州滨凯房地产开发有限公司30%的股权,股权收购完成后,滨江将持有杭州滨凯房地产开发有限公司100%的股权。而杭州滨凯房地产开发有限公司旗下的滨江凯旋门项目也在华家池地块附近,2010年成交楼面价为23902元/平方米。

毛利率大跌

虽然滨江集团2013年的营收大增61.9%,但其净利润仅由12.65亿元增至14.10亿元,同比微增11.39%,其房地产业务毛利率仅为30.02%,较2012年同期下降15.13%,而杭州地区毛利率较上年同期更是下跌18.59%。

在财报中滨江集团对毛利率的下跌解释为,一方面是行业整体利润水平合理回归,另一方面是公司2012年年初,为应对楼市调控实施战略性销售的项目,在2013年度进入结算期。

“杭州毛利率下滑的问题,公司公告已经有所解释。”滨江集团董秘办一位工作人员对21世纪网表示。

当21世纪网问及这些“战略性销售的项目”具体为哪些项目时,上述工作人员表示,要提供采访提纲,以便领导回复,但直到发稿,滨江集团仍未有回复。

据了解,2012年初,滨江的曙光之城和金色黎明等多个楼盘的低价销售曾引起市场关注。

对此,当时滨江集团曾对外表示,曙光之城和金色黎明一期定价理性,其良好销售实现项目资金的快速回笼,充实了公司的现金流,同时公司相应归还银行贷款,有效降低银行贷款融资成本。

据悉,2012全年,滨江集团仅在杭州拿下了一宗地块,直到2013年6月,滨江集团才又开始大手笔拿地。

但仅仅几个月之后,杭州楼市再次急转直下,库存高企、房企降价、土地遇冷。

根据杭州透明售房网数据,2014年3月,杭州市区共成交土地7宗,成交额37.6亿元,其中主城区为零出让。值得注意的是,这7宗地块均无现场竞价,直接成交。

2014年3月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约量为3991套,签约均价为16720元/平方米;而去年同期这一数字分别为8473套和17104元/平方米。

在库存方面,截止3月底市区(含萧山、余杭)新建商品房可售房源仍达115021套。

在这一大波利空因素影响下,以杭州为主战场的滨江集团面临巨大的压力。

据21世纪网统计,目前在杭州滨江集团有金色黎明、万家名城、万家星城、紫金府、西溪明珠、武林壹号、湘湖壹号七个在售项目,还有西溪之星即将入市,加上去年竞拍的三个项目,2014年滨江集团在杭州将会有11个项目,

而根据其财报,滨江集团2013年末的存货价值已达301亿元,是其营收103亿元的近3倍,去库存的压力巨大。

豪宅均价大跌1万5/平

与此同时,滨江集团今年的毛利率也存在大跌的风险。

以其2013年拿地的华家池项目为例,楼面价为2.3万元/平方米,溢价率49%,与周边项目的楼面价相比,这一价格排在第三位,排在第二位置的凯旋门项目也为滨江集团旗下,而排名第一的九龙仓君玺项目,在今年3月刚刚以降价5000/平方米的姿态入市。对比当日成交的华家池其他两幅地块,滨江集团的拿地成本也并无优势。

对于滨江集团的这一项目,中航证券认为,华家池周边楼盘售价约3.1万元/平方米,按目前的售价计算,该项目毛利率接近零。

除了大本营杭州,滨江集团这几年来仅在绍兴、上虞、衢州及平湖等城市有所布局,这些项目都位于浙江,且多为三四线城市,而三四线城市风险已为房地产业界广泛认同。

在滨江集团的财报中,2013年销售项目所在的杭州、衢州、绍兴、上虞四地中,除衢州的项目毛利率较上年同期增长7.84%,其余三地毛利率都有所下跌。与此同时,滨江集团旗下的房产项目多定位为中高端,在滨江集团已售的7个项目中,只有2个项目均价在2万元/平方米以下,而在其今年新增的5个项目中,除金色江南为刚需项目外,其余均为大户型豪宅或高档精装公寓

其中,滨江集团与绿城集团合作开发的武林壹号,号称浙江第一豪宅,对外的宣传的均价为1万美金至1万欧元

不过,这一项目从2006年拍地至今时间已达8年,仍未开发完成。根据住在杭州网数据,在2013年武林壹号共售出68套,合同金额17.47亿元,销售均价约为7.36万元/平方米,2014年第一季度,武林壹号共售出37套,合同金额6.99亿元,销售均价约为5.80万元/平方米,已经跌去1.5万元/平方米。

“(武林壹号)目前的价格是4.8万起,销售均价跟之前比有所下滑是因为1号楼有30多层,最高的价格还是9万多,我们现在不讲均价。”武林壹号售楼处一位销售经理告诉21世纪网。

对于武林壹号均价大幅下滑问题,21世纪网同样发去了采访提纲,但滨江集团亦未有回复。

根据滨江集团财报,截止2013年底其两大豪宅项目武林壹号和湘湖壹号,存货价值分别为49.97亿元和30.14亿元。

在当下的房地产市场政策下,滨江集团的这些中高端项目都将面临去化速度下降的风险。

值得注意的是,相较滨江集团仍然以中高端产品为主,杭州另一以中高端产品为主的房企绿城集团在2013年度报告中就明确表示将调整产品结构,以小户型、刚需产品为主。滨江集团危情:杭州第一豪宅均价下跌1.5万/平(图) - lyh9868 - 雪线上的过客

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