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日志

 
 
 
 

2014年03月26日  

2014-03-26 13:17:09|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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兴润系崩盘寻踪 中小房企生死劫

2014年03月26日 - lyh9868 - 雪线上的过客

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浙江省奉化市西郊8公里外的汪家库村附近,由浙江兴润置业有限公司开发的桃源府邸别墅项目处于一片萧瑟之中。因债务违约,曾列于宁波百强企业第33位、建筑房企前5位的奉化市最大的房地产企业兴润置业日前轰然倒塌。兴润置业办公地已人去楼空,只有四五名管理层留守。 
兴润系事件回放 ——【资金链断裂 15家银行卷入涉24亿贷款】 【公司变会所 项目成鬼楼
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                ——【热评】:兴润置业“崩盘”:畸形土地财政下的房企样本

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崩盘祸起旧城改造 自尝高价拿地苦果

兴润置业是畸形土地财政下的一个样本。桃源府邸和长江村旧改项目的高价地扼住了兴润置业本就不畅的资金流。

长汀村位于奉化城北,是典型的城中村。2003年,由宁波市洛兹置业有限公司主导的旧城改造项目正式启动,由于政府方面程序违法、项目设施过程中利益纠葛等问题存在,这一项目进展极为缓慢。此事曾遭到央视焦点访谈栏目曝光,也成就了第一起中国民间起诉浙江省政府胜诉的经典案例。

2006年,由于当地村民不断上访、政府拆迁进展缓慢等问题,宁波洛兹以破产清算方式退出。兴润置业随后接手。

对于兴润置业因何介入长汀旧城改造项目一事,奉化市政府与兴润置业说法并不一致。

江明称,因有宁波洛兹前车之鉴,沈财兴当时并不愿意介入该项目。“但宁波市政府指定我公司接手,作为当地企业,沈总无法拒绝。”

对于这一说法,上述奉化市官员予以了否定,并指出这完全是企业自主选择。

最后,兴润置业以6亿元将长汀村安置项目收入囊中。截至目前,长汀村安置房已建成7年,但因补偿不公,拆迁难以推进,至少有70%村民未搬离。

长汀村旧城改造项目虽然不是拖死兴润置业的唯一因素,但6亿多元资金押在一个前景不明的项目上,这对于资金颇为紧张的兴润置业形成重压。桃源府邸则处在有价无市阶段。

在三四线房地产市场处于下行的当下,长汀村和桃源府邸土地价值缩水严重。

据奉化市某官员介绍,目前兴润置业在长汀项目中还有估值约6亿元的土地,其估值参考了去年底绿城集团在该地块周边拍得的328万元/亩土地而定。而当年兴润置业在获得该地块时,花费的综合成本约为1000万元/亩,银行给兴润置业抵押贷款时也按这一地价估值。在长汀村旧村改造项目上,由于地价下跌该公司资产缩水至少10亿元。

另据奉化市国土资源局官方网站显示,2010年1月11日浙江兴润置业投资有限公司以6.6亿元的价格,拍得奉化市萧王庙街道泉溪江西侧、弥勒大道南侧的1#、2#、3#地块,用于桃源府邸项目开发。其性质为70年纯住宅。该地块总出让面积为210.33亩,总建筑面积为8.404万平方米,折合楼面价7852元/平方米。

2013年12月11日,世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司拍得奉化市萧王庙街道泉溪江东西两侧、弥勒大道以北总面积为163285平方米(245.17亩)的3宗地块,地块性质同样为70年纯住宅,折合楼面价3204元/平方米。

4年不到,同样地段的地块楼面价跌幅达59.2%,这意味着兴润置业仅在这一地块上,土地价值就缩水了3.9亿元左右。

除了长汀村旧改项目长期搁置及桃源府邸项目有价无市外,在外界看来,管理不善是兴润置业引发危局的另一重因。

“沈总是一个好人,但不是一个好商人。”江明评价道,“公司基本没什么制度,太混乱了,内部早已千疮百孔。”

江明的评价也得到了上述从事旧城改造的房地产开发企业负责人的印证。“建筑出身的沈总对建筑施工很在行,但在内部管理和风险控制方面都有问题。”

佐证之一是,兴润置业法人沈明崇很少在公司坐阵,“一个月也看不到一两次。有时候一些重要文件需要他签字,看都不看直接签上。”江明说,且各个公司都独立运作,存在财务监管漏洞。

由于管理混乱和缺乏规范制度,房地产行业行情高涨时,兴润置业曾发生过严重亏损事件。亏损额近5亿元。

高价拿地、管理混乱、高端项目回笼慢终将兴润置业推向了深渊。(来源:中国房地产报 记者:田国宝)

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深陷高利贷泥潭 资金链断裂

事发前的兴润置业算是当地的龙头企业,其成立于2000年9月5日,注册资本4亿元,法人代表沈明崇,实际控制人是其父沈财兴。他们祖籍宁波象山,但一直在奉化做房地产生意。据了解,沈财兴名下还有多家企业,但兴润置业却是奉化当地最大的房地产企业,其开发过的阳光茗都、 香山美邸、桃源府邸均为高档楼盘。

当地知情人士称,兴润置业2006年营业收入就高达25.01亿元,在宁波百强企业中位列第33位,跻身宁波本土房产建筑类企业前5位,而且公司不但自己拿地,还由自己的建筑公司承建,沈财兴对工程质量把关比较严格,所以公司的楼盘在当地口碑甚好。

然而兴润置业辉煌的外表却掩盖了千疮百孔的资金链条。

2013年11月23日,沈财兴被当地公安以涉嫌集资诈骗罪拘捕;今年1月24日,其子沈明崇以同样罪名被拘捕,兴润置业的资金黑洞此时才得以曝光。

来自奉化金融办提供的信息显示,兴润置业欠贷涉及当地的银行有19家,包括建设银行、浦发银行、宁波分行等,银行及关联企业总负债35亿多元。其中,银行贷款约24亿元,非法吸收公众存款7亿多元,拖欠工人工资和工程材料款等约4亿元。初步结论是已经严重资不抵债。

另外,兴润置业还有近2.4亿元“疑似假按揭”,涉及7家银行。分别是工行1327万元,农行83万元,中行5394万元,建行8318万元,招行863万元,光大1948万元,华夏6057万元。

据了解,压垮兴润置业的实际上是沉重的民间借贷,债务总额约5亿元,借款利息基本为年利率18%-36%,另外还有非法吸收的公众存款7亿元。截至案发,兴润置业的资产总额仅有30亿元,处于资不抵债状态中。

实际上,民间借贷一直就是高利贷的代名词,这也是很多民营企业经营陷入困境的最烈“毒药”。在江浙地区,不少曾经辉煌过的民企,甚至是一些上市公司,都有因陷入民间借贷不可自拔的惨痛案例,而兴润置业的资金链断裂早在四年前就已现征兆。

2008年前后,兴润置业以代建方式接盘奉化市区域内的长汀村旧城改造项目,但是由于拆迁工作进场缓慢,导致开发成本大幅超支,兴润置业在建成5栋安置房之后已无力继续开发下去。据知情人士称,2010年后,为了保证长汀村项目顺利推进,市政府曾多次召集金融机构开会,要求所有银行维持现有授信,降低利率,不得压贷迟贷,并且拿出财政资金给予转贷。

而事实上,兴润置业之所以敢于借高利贷,就是因为银行出于风险考虑,几年前就已经基本停止给兴润置业新增贷款,而兴润置业已经多次出现逾期付息的情况。

为了缓解资金压力与债务问题,兴润置业曾将希望寄托在桃源府邸项目上。据中国房地产报记者按照兴润置业公布的最低售价初步估算,整个项目如果全部售出,至少可以获得26亿元资金。

令人遗憾的是,2012年6月份桃源府邸开盘即遇冷。“那么远的地方又那么贵,谁买呢?”江明不停地摇着头。据公开信息显示,桃源府邸最低起价560万元/套,独立别墅最高售价3000万元/套。

2013年6月份,兴润置业资金链已经断裂,桃源府邸项目完全停工,公司员工工资也停发,正如兴润置业另一位留守人员所言:这么大的企业连工资都发不出了,该是到了什么境地了。

两个月后,有关兴润置业资金链断裂的消息开始在当地蔓延,进一步加剧了债务的偿还危机,银行和债权人开始集中讨债。这个时候的沈财兴已经无力招架讨债者的愤怒。

2013年11月初,奉化市与兴润置业有合作关系的开发商方亮因为债务问题被当地公安机关传唤调查,几天后方亮突然自杀。方亮曾利用兴润置业的资质开发了香山美邸项目。半个月后,沈财兴被刑事拘留。

在此期间,奉化市政府一直希望通过“扶持优良企业”力挽颓势。市政府曾经多次召集金融机构开会,要求所有银行维持原有授信,降低利率,不得压贷迟贷。地方政府甚至支持财政给予转贷。

另外,据当地一位官员透露,奉化市至少有60%的公务员参与了兴润置业集资一事。

兴润置业内部人士也证实了奉化市公务员大量参与借贷的事实,“我不清楚有没有6成,起码市里主要领导都参与了。市里去年讨论处理债务的时候,官员分成两派,争论得很激烈。”

上述奉化市政府官员表示,兴润置业的结局并非奉化市政府所乐见,此前奉化市政府方面一直在商讨债务偿还情况,然而由于债务规模太过庞大,政府方面也束手无策。就在沈被刑拘的前一个月,当地党政主要官员还亲临兴润置业,共同商讨债务问题。

然而,这一切都未能力换狂澜。中国房地产报记者在兴润置业办公室看到,关于债务纠纷方面的法院诉讼文书多达数十份。

因为兴润置业新增的不良资产,2014年奉化市的不良率将达浙江省最高

政府接盘 避免烂尾


兴润置业作为奉化最大的房企,出现资不抵债、公司负责人涉嫌犯罪,当地民众最关注其在建楼盘的现状。“桃源府邸”是兴润置业在建高档别墅楼盘,规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅、23套单身公寓和1幢会所,按计划2011年12月开工,2013年12月交付。据此前公开资料,该楼盘排屋最低起价560万元/套,独立别墅最高售价3000万元/套。

早报记者在“桃源府邸”现场看到,江边已立起数百幢建了一半的别墅和排屋,高高耸立的塔吊处于静止状态,不过沿街巨大的楼盘广告牌依旧鲜艳醒目。该楼盘一期项目工地静悄悄的,看不到任何建筑工人的身影,施工现场的办公房大门紧闭。在项目三期工地上,才找到一名看门的大伯。

“工地已经停了四五个月了,听说是老板欠了钱没有办法再开发下去了。3个月没有交电费了,电力公司把工地的电都停了,工地的电动大门现在已经没有办法打开,你们是从边上的小门进来的吧。”看门大伯说,他在这家公司呆了4年,平时每月拿1000多元的生活费,过年时能拿到3万多的年终奖。不过,去年底他没有从公司拿到一分钱的年终奖,最终还是当地政府给他发了几千元的过节费。

“受影响最大的是已购买在建楼盘的业主。如果这个项目最终沦为烂尾楼,购房者将血本无归。”浙江浙联律师事务所主任戴和平说。

“桃源府邸”已销售了部分房源。“我们不会让‘桃源府邸’成为烂尾楼。目前已经跟相关方在谈,希望有人接盘,这样可以最大程度保障购房户的利益。”奉化市金融办主任邬永本说。(来源:东方早报)

目前,奉化市政府正在梳理兴润置业资产状况,以便进行债务偿还。据中国房地产报记者了解,桃源府邸和长汀村旧城改造项目为兴润置业核心资产。

鉴于长汀村旧城改造项目已搁置10年之久,加之其中利益纠葛难以理清,市场接盘者寥寥。位于奉化溪口——滕头旅游带的桃源府邸项目因前景可期,目前已有部分买家开始接触。

此前的3月13日,奉化市政府召集涉贷银行召开了沟通协调和情况通报会,商讨如何处置兴润置业债务的相关事宜。

消息人士透露,兴润置业债务问题政府会托盘70%,其余由银行核销,以降低不良贷款比率。但此消息未经证实。

奉化滕头一位不愿具名的房地产公司董事长表示,奉化的房地产市场已经饱和,新盘销售较为困难。目前,其公司已基本不在奉化做项目,业务重心在外移。

现在,奉化房地产市场并未因兴润置业事件受到太大影响。但企业担心,因这一事件会导致银行贷款和民间借贷变得更加困难。(来源:中国房地产报)


2014年03月26日 - lyh9868 - 雪线上的过客


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兴润置业多米诺 一石激起千层浪



传递危险信号 中小房企面临生死劫

国际评级机构惠誉认为,兴润违约事件,在行业中具有典型性,可能会出现更多的违约事件,但仅限于小规模公司。而另外一方面,内地房地产业已经呈现出两极化的趋势,中小城市供应过量,增速和利润率明显放缓。

惠誉认为,地方政府处理这类事件的方式,会对行业产生重大影响,银行更青睐于大开发商,尤其非传统行业的贷款方会意识到其中的巨大风险。“更多的小开发商根本拿不到银行贷款,大量的还是借助信托、基金,差的只能去借高利贷。”一位杭州地产基金人士说,“今年融资渠道有限的房企将迎来一个资金坎。他们今年5、6月份就会迎来一波信托的集中兑付期。如果钱紧局面持续,后续资金跟不上,更多小开发商会面临资金链断裂的危机。”

据统计,2012年以来共有15个信托计划发生兑付危机事件。其中房产信托占据近半。比如2012年4月的吉林信托-长白山11号南京联强集合资金信托计划、2012年8月的安信信托-浙江金磊房地产股权投资信托计划、2013年4月的安信信托-温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合信托计划等。

2014年信托到期量约5.3万亿元,同比增长超过50%,其中刚性兑付涉及最多的是规模高达9000亿元的集合信托。“基础设施与三、四线城市房地产或称为风险高发行业。”中银国际证券分析师程漫江说。详细>>

楼市风声鹤唳 三四线或将现一地鸡毛

尽管奉化市政府努力尝试淡化处理兴润置业事件,并一再强调这只是个案,但事实上,这是国内楼市风声鹤唳的缩影。在房价方面,奉化市也有出现拐点的迹象。吉屋网奉化频道监控数据显示,奉化住宅均价在2013年5月和6月跃过1万元/平方米大关,但此后近一年里逐渐走低,到今年1月份仅有不到7000元/平方米。

事实上,这一波楼市调整风声从去年温州楼市重挫传荡开来,随后杭州、常州、南京等地纷纷出现楼盘降价促销的信息,但市场多数观点认为这些只是个案。如世联行在其报告中就称:“大部分楼盘都还处在观望的状态甚至根本不会考虑降价。并没有像网上写得那么夸张,这是属于主动性及对市场预见性的降价,不属于恐慌性降价。”

客观来讲,上述楼盘暂时还不存在资金链断裂的问题,但兴润置业事件却暴露了开发商资金链的脆弱。

“兴润置业事件真正的风险在于,可能引发三四线城市房地产信托风险的大规模爆发。”重汽房地产公司一位人士表示。

实际上,除了兴润置业外,近期国内曝出的开发商资金链断裂的案例层出不穷。3月20日,世联行发布了题为《调整压力显现》的研究报告,其基调也从此前的乐观转为谨慎。报告称,2013年下半年开始,随着资金面的收紧、利率中枢的抬升,房价环比涨幅趋于放缓。

进入2014年,市场的需求开始萎缩。市场的表现并不尽如人意,成交环比和同比皆负增长,全国住宅均价同比下降3.8%,新开工面积同比大幅下降27.4%。

同时,1-2月全国销售面积和销售金额皆负增长,销售均价为6774元/平方米,同比下降3.6%,其中商品住宅均价为6382元/平方米,同比下降3.8%。而1998年以来全国房价同比下降只发生在四个年份,2002年、2008年、2012年和2014年,彰显当前市场的疲软态势。

“三四线城市整体供过于求,库存高企,去化压力较大,特别是东北区域和华东区域的部分三四线城市。”世联行在其报告中指出,繁荣时期房价的大幅上涨,使得需求开始萎缩,市场表现出有价无量的情况。随着量价的持续背离,房价开始下跌,市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长,不过不久也开始萎缩。而报告将当前的市场形容为“已经处于繁荣小周期的末端,风光过后,满地鸡毛”。

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