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房地产信托借力国五条脱困 三千亿兑付压力暂缓  

2013-03-16 22:23:42|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013年03月16日 09:09
来源:华夏时报 作者:陶盈舟



无心插柳柳成荫。刚刚推出不久的“国五条”,抑制房价的作用尚未显现,但房地产信托却获益匪浅。由于购买力转向新房,大大推动了房地产信托产品的发行。

根据用益信托《2013年2月集合资金信托产品统计》显示,今年2月,房地产信托继今年1月之后再度荣登榜首。

不少业内人士坦言,“国五条”的出台在一定程度上更好地缓解了房地产信托的压力,因为在房价出现更高泡沫前,就帮助其回归了理性,发行的信托产品也就更为安全,大大降低了兑付的风险。同时,由二手房转向新房的购买力,也使得原本将在今年出现的高达3000亿元集中兑付的压力得到了大大的缓解。

地产信托借力激增

一直打算把现有两居置换成三居的马先生刚刚看房看了两周,在他还对户型和小区迟迟难下决断的时候,“国五条”出台了,“没想到的是,政策还没落地,房价就涨了”,马先生告诉记者,此前被他列入计划的一处三居至少比2月看的时候涨了10万。更加意想不到的是,涨价的并非仅仅是这一家。“万一政策严格执行,那我还不如直接买新盘。”

用益信托工作室研究员徐颖风在接受《华夏时报》记者采访时,徐颖风指出,一旦“国五条”严格落地,那么势必有部分刚需会转移到新楼盘上来,而为了规避20%的税率,倘若投资客也转移,那么新房需求的增加必然会带动房地产信托产品的增长。

实际上,根据用益信托的统计,2月房地产信托产品高达52款,募集资金162.95亿元,占总成立规模的33.98%,不仅高于1月份29.49%的占比,更较2012年同期的22%-23%规模出现了显著增加。而这也是房地产信托规模占比继今年1月份后再次位列第一。

对此,信托专家孙飞坦言,出现这样的情况也在情理之中,因为“‘国五条’的推出虽然是为了抑制投机和炒作房价,但某种程度上也促进了新房也就是一手房的交易,从而加速开发商的资金回流和融资需求,而国家一直推进的城镇化的进程也会为地产业带更多的发展空间。恐怕今年3月起,地产信托产品将会增长更快,至少总量超越去年是肯定的。”

事实上,就在3月14日,住建部部长姜伟新在接受媒体采访时还表示,“国五条”一定要严格执行,在执行过程中如果出现问题会再完善。孙飞认为,“国五条”的严格执行,或许会进一步加快房地产信托产品的推出。

众所周知,目前国内的房地产融资主要依靠信托和银行,一旦调控趋紧,那么更具灵活性的信托产品就成为地产商的主要选择。

和银行相比,信托不但可以给开发商贷款,还可以股权投资的形式进入开发商,可以以优先购买权的形式,甚至可以做财产型的信托,这种特殊的优势,也决定了信托在房地产业的重要性。

然而接受采访的多位人士都提出,如果“国五条”的执行力度大,房地产信托自然会受到影响,项目的风险也会进一步加大。

政策松紧决定兑付压力

对于地产商而言,一边是新地[最新消息 价格 户型 点评]产信托产品的频发,另一边却面临着集中兑付的风险,资金压力依然繁重。

中金公司曾预测,2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元,总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说,无疑是悬在心头的一把剑。

清科研究员郑知行在接受《华夏时报》记者采访时就指出,房地产信托今年整体的形势要看“国五条”具体的落地执行力度,如果真的卡得特别严,切断了资金来源的话,那么很可能就出现和2012年类似的情况,由房地产基金来接盘,毕竟目前还没有出台任何限制房地产基金的规定。

不过,尽管有超过3000亿元的兑付压力,但在徐颖风看来,真正出现风险的机会并不大,“因为无论从谁的角度来说,都不愿意看到房价大涨大落,调控的手段也是为了更为温和的上涨”,因此,地产信托的风险主要取决于“国五条”在各地具体的落地政策,但“只要不是按照目前公布的那样严格执行,那么今年的房地产信托产品顺利兑付就没有什么问题”。

而孙飞也表示,房地产信托产品不会也不可能出现行业性的违约。“因为一般来说,房地产信托的抵押率都在五成左右,也就是说只有房价跌了50%的时候才会出现兑付风险。就算加上利息成本,那么也要跌幅达到40%,才会有兑付风险。”

但从目前看,跌幅达到40%的少之又少,迄今为止也只有温州、鄂尔多斯这些高泡沫的地区,一度出现过打三折叫卖的局面,“显然,这些地区发行的房地产信托产品,除非是开发商资金链没有断,否则一定是高风险且无法兑付的。”

不过,即便出现项目的违约,信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决,当房地产商确实不能按时兑付时,信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。“何况目前从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看,整个市场不会出现系统性风险,反而是‘国五条’将泡沫挤压掉以后,更有利于房地产信托产品的总量增长。”

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