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叶檀:一线房价坐上直升机 中小城市或临崩盘  

2013-01-25 18:36:53|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2013年01月25日 08:32
来源:中财网


记得十八、十九世纪的巴黎吗?集权之下,所有资源、人口涌向巴黎,政府频频出手,也无法阻止法国国民迈向巴黎的步伐。而中小城市,如同影子,毫无个性,人口流失。

1月18日,国家统计局公布去年12月房价指数,54个城市环比上涨,一线城市首现同比、环比全面上涨,再创2011年4月后新高。

最严厉的调控政策,三年的时间,限购限贷,期间鄂尔多斯等地房地产市场崩盘,总体房价最终却在上升,如果不限购,一线城市的房价就会像风筝一样,扶摇直上。

中国经济被另一股强大的力量所推动,城镇化、自住需求、投资主导经济,成为房价上涨的新推手。

城镇化助推一线城市房价,轨道交通使得一线城市近在咫尺,开发商纷纷从三四线城市回撤到一线城市。大城市房价上升,一线城市成为价格之巅。链家地产据国家统计局数据分析得出,2012年12月,全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.34%,自去年6月以来,连续上涨7个月。从2012年10月以来,上述指标城市涨幅连续三个月扩大,房价上涨内地动力强劲。

一线核心城市成为房价上涨的引擎:12月广州以1.2%的环比涨幅位居70个大中城市之首,福州、深圳、北京位列涨幅的第2到第4名。当月十大城市住宅均价为16157元/平方米,环比上月上涨0.45%。具体来看,广州、深圳涨幅超过1%,成都、北京涨幅在0 .5%-1%之间,重庆主城区、杭州、上海、南京涨幅在0.5%。京沪广深四个一线城市的新建商品住宅和二手房住宅价格全部同比正增长,这是去年以来的首次。

看来PM2.5没有阻挡住人们奔向大城市的步伐,轨道交通给大城市插上了翅膀,当城市群显形时,咸宁、株州、十堰、中山等地房价并没有大的收益,反而是北京、广州、成都等城市房价坐上了直升机。

在广东时曾经听说一个社会调查,珠三角的农民工朋友最想去的打工地排名第一位是广州。一直理性的广州房价,此次终于无法抵挡城镇化过程中一线城市的巨大吸引力,房价开始上升。广州、深圳、成都等城市,人口还将继续上升。未来房价会从大城市的核心城区逐渐扩展到卫星城,而后扩展到城市群中的中小城市。此次大城市限购而房价仍然上升,二手房、中小面积的自住需求上升,说明不仅高收入阶层,就连中低收入阶层都把大城市视作就业、居住的乐土。虽然有很多抱怨、虽然有很多不满,但在中国现行的政治与经济体制下,大城市仍然是年轻就业者们的不二选择。

地方政府推波助澜"功不可没",广州亚运会使海星沙成为房地产热土,沈阳尚未召开的全运会已经让浑南新区房价窜升,一些库存量较大的城市已经悄悄放松限购,各使妙招推高房地产价格。深圳的"新土改",规定工业楼宇可以分割成以间为单位入市,盘活工业楼宇成为目标。房地产金融方兴未艾,住宅、商业、工业物业齐上阵,这是拉长金融杠杆、做大做快投资的便捷通道。各地大项目纷纷破土,运动会此起彼伏,如果没有土地这把杠杆,中国的投资靠什么撬动?

对于政府而言,高房价固然可怕,崩盘的市场则是醒不过来的噩梦。鄂尔多斯、温州、营口等地的房地产崩溃,相关部门在部分房价下行城市调研,希望保持市场稳定,可以想像,如果一线城市房地产市场进入鄂尔多斯陷阱,中国经济与金融将会如何,政府将会如何着急。

寄希望于反腐压低一线城市房价,很不靠谱,反腐不会改变基本政策与市场预期,不要说住建部推进40个城市个人住房信息系统至今未能建立,就算已经建立,信息查询也需要过几道关卡,随便着询、披露房叔、房婶们的信息,是违背有关规章的行为。法不责众,赦免为上,相信多数官员可以顺利过关,由一小撮腐败分子承担罪责。否则,房地产信息公开就会成为阶层争斗的导火索。而房产税,则成为所有拥有房产者的众矢之的,近期推出无望--因为房产税,世界上只剩下有房与没房两类人,痛恨高房价,却不打算为拥有两套及以上住房支付成本。世界上哪有这样的好事。

房地产市场绝非齐涨齐跌,一线城市高奏凯歌,转型无望、产业单一、库存量高的中小城市陷入危险的深渊, 冰山从这些城市开始融化。

房地产调控三年无果,又回到上涨原点,稳中有升算是隐讳的说法,事实是,一些一线城市核心区域房价三年已经翻番。

未来最糟糕的预计是,负债率高、转型暂时无望的中小城市崩盘,蔓延到非交通、经济枢纽的中等城市,最后祸延大城市。如果房价继续扶摇直上,这是必然的后果,早则五年,迟则十年,我们会见识经济规律的强大。

睁眼入深渊,并非喜欢深渊,而是背后的力量太强大。中国经济的阿喀琉斯之踵,不可触碰,一碰就痛。 

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